Hotels aan de Horst roept vragen op

In de raad van 24 mei zal de gemeenteraad een voorstel van het College bespreken om in principe mee te werken aan een plan voor drie hotels aan de Horst. Het gaat om een principeverzoek van de eigenaar Somerset Capital Partners. Dit voorstel roept bij Pro3 de nodige vragen op, vooral wat betreft de omvang van de gebouwen, het aantal beoogde bedden en de verkeersdruk die kan ontstaan.

De plannen zoals nu gepresenteerd staan aan het begin van een lange procedure. Het gaat nu om het vaststellen van een "beeldkwaliteitsplan". Hiermee word het voorgestelde plan ruimtelijke omschreven en vormt daarmee een aanzet tot verdere invulling. Vaststelling van een beeldkwaliteitsplan geeft de kaders aan waarbinnen verdere invulling meer concreet in een wijziging van het bestemmingsplan kan worden vastgelegd. Als de Raad akkoord gaat met dit beeldkwaliteitsplan legt het bijvoorbeeld nu al vast wat de hoogte van de gebouwen mag zijn: 10 verdiepingen of minder.

De lokatie

Op het linkerplaatje de ruwe situering. Middelste plaatje geeft de globale satelietweergave en het rechterplaatje geeft een overzicht van de eigendomsverhoudingen. De ingekleurde kavels zijn in bezit van Somerset. De gronden ten noorden van de Duinlaan zijn nu niet in de plannen betrokken.

Behoefteonderzoek?

Onbekend is of er behoefte bestaat aan hotels van deze omvang met het grote aantal beoogde bedden. Het laatste onderzoek wat bekend is is afkomstig van het adviesbureau LaGroup en betreft de periode 2015-2020. Het onderzoek is specifiek op Loon op Zand gericht nadat hetzelfde bureau voor de regio Hart van Brabant een vergelijkbaar onderzoek heeft uitgevoerd.

Voor de periode 2015-2020 adviseert het bureau voor Loon op Zand uit te gaan van een toevoeging van 200 kamers. Dat betekent dat van het totaal aan marktruimte voor de hele regio van 500 kamers de toevoeging van 200 kamers een belangrijk deel van de regionale ruimte "opsnoept".

Niet bekend is hoeveel van de toegekende ruimte aan Loon op Zand op dit moment al is gebruikt. Dat maakt een actueel onafhankelijk onderzoek noodzakelijk. Ook de noodzaak van een dergelijk onderzoek voor de komende 5 tot 10 jaar geeft meer inzicht in het risico dat niet voor leegstand wordt gebouwd.

Verkeer

De verkeersdruk zal met het beoogde aantal kamers en bedden (500, wil zeggen 2000 bedden) toenemen. De milieueffecten zoals fijnstof, toegankelijkheid van Kaatsheuvel, afwikkeling van verkeersstromen en andere mogelijke negatieve effecten voor de omgeving zijn nog niet in kaart gebracht. Het Eftelingverkeer in samenhang met de nieuwe verkeersstromen zal ongetwijfeld een extra opgave betekenen die een zorgvuldige oplossing vereist.

Exploitant?

De opdrachtgever is Somerset, een investeerder. De investeerder zal het plan ter uitvoering aan een exploïtant moeten slijten. Dat geeft extra onzekerheid of de huidige plannen in deze vorm zullen worden gerealiseerd. Verwacht wordt dat de exploitant een grote buitenlandse keten zou kunnen zijn. Dit roept meteen de vraag op wat de concurrentiepositie zal zijn t.o.v. de lokale ondernemers. Ook de verbondenheid met de lokale gemeenschap zal onder druk kunnen komen te staan.

Aanwonenden

In het plangebied zijn in korte nabijheid nieuwe appartementen verkocht. Ook wordt op dit moment gebouwd aan nieuwe woningen tegenover de hotels. We nemen aan dat de grootschaligheid van de plannen niet overeenkomen met de verwachtingen van de aanwonenden. Het uitzicht zal drastisch veranderen zoals onderstaande plaatjes laten zien.

Conclusie

Wat Pro3 betreft gaat de gemeenteraad donderdag 24 mei niet akkoord met het voorliggende beeldkwaliteitsplan. De huidige onzekerheden zijn te groot om nu het risico te nemen al kaders vast te leggen met (te) grote gevolgen voor de gemeente. We denken dat het verstandig is om een onafhankelijk behoefteonderzoek te laten plaatsvinden en de openstaande vragen op het gebied van milieu en verkeer eerst beantwoord te krijgen.